Imposta di registro prima casa: quanto si paga e come si calcola

L'imposta di registro prima casa è la voce più pesante tra le tasse da versare al rogito quando si compra un'abitazione da un privato. Con le agevolazioni si paga il 2% invece del 9%, con un minimo di 1.000 euro, e di solito non sul prezzo ma sul valore catastale. Qui trovi quanto si paga, come si fa il calcolo, quali requisiti servono e quando si rischia di perdere lo sconto.

Imposta di registro prima casa: quanto si paga

Se compri da un privato e hai i requisiti "prima casa", paghi l'imposta di registro al 2%, con un minimo di 1.000 euro. A questa si aggiungono l'imposta ipotecaria e quella catastale, di 50 euro ciascuna. Senza agevolazioni l'aliquota del registro sale al 9%, sempre con il minimo di 1.000 euro e con le stesse imposte fisse da 50 euro.

Queste misure valgono dal 1° gennaio 2014, quando il sistema è stato semplificato. Le nuove aliquote sono riassunte nel comunicato dell'Agenzia delle Entrate sulla nuova tassazione degli atti immobiliari. Gli atti soggetti al registro proporzionale sono esenti da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

Da privato o da impresa: le imposte a confronto

Conta molto chi vende. Se il venditore è un privato, o un'impresa che vende in esenzione IVA, si paga il registro proporzionale. Se invece compri da un'impresa che applica l'IVA, per esempio un costruttore, il registro diventa fisso e si paga l'IVA.

Fonte: Agenzia delle Entrate, guida "L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali" (marzo 2024) e comunicato stampa del 21 febbraio 2014.

Come si calcola l'imposta di registro prima casa con il prezzo-valore

Nelle compravendite tra privati l'imposta non si calcola per forza sul prezzo. Con il sistema del prezzo-valore la base è il valore catastale, che di solito è più basso del prezzo di mercato. Il valore catastale si ottiene così: rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per 110 se è la prima casa, o per 120 se non lo è.

Il prezzo-valore spetta se l'acquirente è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di un'attività commerciale, artistica o professionale. Il venditore può essere un privato, un ente non commerciale o un'impresa che vende in esenzione IVA; restano fuori le vendite soggette a IVA. La richiesta va fatta al notaio nell'atto di acquisto: non vale se fatta dopo, con un atto integrativo. Nell'atto va comunque indicato il prezzo realmente pattuito.

Un esempio. Casa con rendita catastale di 700 euro, acquistata da un privato come prima casa:

• valore catastale: 700 x 1,05 x 110 = 80.850 euro;
• imposta di registro al 2%: 1.617 euro;
• imposte ipotecaria e catastale: 50 + 50 euro;
• totale imposte: 1.717 euro.

Senza agevolazioni la stessa casa avrebbe un valore catastale di 88.200 euro (700 x 1,05 x 120): il registro al 9% sarebbe di 7.938 euro, più 100 euro di imposte fisse. Con rendite basse scatta invece il minimo: con una rendita di 400 euro il 2% darebbe 924 euro, ma si pagano comunque 1.000 euro di registro.

I requisiti per avere l'imposta di registro al 2%

Lo sconto non riguarda tutte le abitazioni. Sono ammesse le categorie catastali da A/2 a A/7 e la A/11; restano escluse le A/1 (abitazioni signorili), le A/8 (ville) e le A/9 (castelli e palazzi di pregio). Nell'atto devi dichiarare di:

• avere la residenza nel Comune dove si trova la casa, o trasferirla lì entro 18 mesi dall'acquisto;
• non essere titolare di un'altra casa di abitazione nello stesso Comune;
• non essere titolare, in tutta Italia, di un'altra casa comprata con le agevolazioni prima casa, a meno di venderla entro il termine previsto.

Il requisito della residenza ha alcune alternative. L'agevolazione spetta anche se la casa si trova nel Comune in cui svolgi la tua attività, anche non retribuita come lo studio o il volontariato. Il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non deve rispettare il requisito della residenza. Tutti i dettagli sono nella guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa.

Pertinenze: box, cantina e soffitta

Lo stesso trattamento vale per le pertinenze, se sono durevolmente al servizio della prima casa. Le categorie ammesse sono C/2 (cantine e soffitte), C/6 (box e posti auto) e C/7 (tettoie), con un limite: una sola pertinenza per ciascuna categoria. Al massimo, quindi, tre pertinenze agevolate.

Se hai già una casa: due anni per venderla

Fino al 2024 chi possedeva già una casa comprata con le agevolazioni aveva un anno di tempo, dal nuovo acquisto, per venderla. La legge di bilancio 2025 (articolo 1, comma 116) ha portato questo termine a due anni, dal 1° gennaio 2025. Il nuovo termine vale anche per gli acquisti precedenti, se al 31 dicembre 2024 il vecchio termine di un anno non era ancora scaduto.

Con la risposta n. 197 del 30 luglio 2025 l'Agenzia ha chiarito che il termine di due anni vale anche per il credito d'imposta sul riacquisto. Se la vecchia casa non viene venduta entro due anni, si perdono sia l'agevolazione sia il credito.

Quando si perde l'agevolazione e quanto costa

L'agevolazione decade, in particolare, se:

• non trasferisci la residenza nel Comune entro 18 mesi;
• non vendi entro il termine la casa già posseduta e comprata con le agevolazioni;
• vendi o doni la casa prima di cinque anni dall'acquisto e non compri un'altra abitazione principale entro un anno.

In caso di decadenza l'Agenzia recupera la differenza tra le imposte pagate e quelle ordinarie, con gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Per il riacquisto non basta un preliminare: serve l'atto definitivo, oppure l'acquisto di un terreno su cui costruire entro l'anno la nuova abitazione.

Chi vende una prima casa agevolata e ne compra un'altra con le stesse agevolazioni entro un anno ha diritto a un credito d'imposta. Il credito è pari all'imposta pagata sul primo acquisto, ma non può superare quella dovuta sul secondo. Per un caso concreto, con più immobili o con eredità, conviene chiedere al notaio o a un commercialista prima del rogito.

Domande frequenti

Quanto si paga di imposta di registro sulla prima casa?

Il 2% del valore su cui si calcola l'imposta, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale. Vale per gli acquisti da privati o da imprese in esenzione IVA.

Se compro da un costruttore pago l'imposta di registro al 2%?

No. Se l'impresa vende con IVA, paghi l'IVA al 4% sul prezzo e le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, 200 euro ciascuna.

Il prezzo-valore si applica in automatico?

No. L'acquirente deve chiederlo al notaio nell'atto di acquisto. Nell'atto va comunque indicato il prezzo realmente pattuito; se il prezzo viene nascosto, anche in parte, le imposte si calcolano sul prezzo vero e si applica una sanzione.

Posso avere l'agevolazione se ho già una casa?

Sì, se l'altra casa si trova in un Comune diverso e non è stata comprata con le agevolazioni. Se invece è stata comprata con le agevolazioni, puoi averle di nuovo solo se la vendi entro due anni dal nuovo acquisto.