Contratto di locazione: tipi, durata, registrazione e costi

Il contratto di locazione è l'accordo con cui il proprietario di una casa la concede in uso a un inquilino in cambio di un canone. Per le abitazioni la legge prevede pochi modelli possibili, ognuno con una durata minima, e ogni contratto va registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. In questa guida trovi i tipi di contratto, le regole su rinnovo e disdetta, quanto costa la registrazione e cosa conviene controllare prima di firmare.

Contratto di locazione: cos'è e quando serve la forma scritta

Nel contratto di locazione ci sono due parti: il locatore, cioè chi dà in affitto l'immobile, e il conduttore, cioè l'inquilino. Il testo indica l'immobile, la durata, il canone, le modalità di pagamento, l'eventuale deposito cauzionale e la ripartizione delle spese.

Per le case ad uso abitativo la legge 431 del 1998 stabilisce che per stipulare validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta. Un accordo solo a voce non basta. La stessa legge considera nullo qualsiasi patto che fissi un canone più alto di quello che risulta dal contratto scritto e registrato: il cosiddetto affitto "in nero" o la differenza pagata a parte non hanno tutela.

I tipi di contratto per le abitazioni

Per una casa in cui vivere si sceglie tra quattro modelli principali.

• Canone libero (4+4): le parti decidono liberamente il canone, ma la durata non può essere inferiore a quattro anni, con rinnovo automatico per altri quattro.
• Canone concordato (3+2): canone, durata e altre condizioni seguono gli accordi territoriali firmati nel comune dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. La durata minima è di tre anni, con proroga di due anni se alla prima scadenza le parti non si accordano sul rinnovo.
• Transitorio: serve per esigenze temporanee, per esempio lavoro, studio o formazione. Secondo il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 dura al massimo diciotto mesi e deve contenere una dichiarazione che indichi l'esigenza di transitorietà; per durate oltre i trenta giorni va allegata la documentazione che la prova.
• Per studenti universitari: dura da sei mesi a tre anni ed è riservato a chi è iscritto a un corso di laurea o post laurea in un comune diverso da quello di residenza. Si può rinnovare alla prima scadenza.

Fonte: legge 431/1998, art. 2; decreto ministeriale 16 gennaio 2017, artt. 2 e 3.

Durata, rinnovo e disdetta

Nel contratto a canone libero il proprietario può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi elencati dall'articolo 3 della legge 431/1998, con un preavviso di almeno sei mesi. Tra questi ci sono l'uso della casa per sé o per familiari stretti, la vendita a terzi quando il proprietario non ha altre abitazioni oltre alla propria (in questo caso l'inquilino ha diritto di prelazione), i lavori di ristrutturazione integrale che richiedono lo sgombero e il caso in cui l'inquilino non occupi la casa in modo continuativo senza giustificato motivo.

Alla seconda scadenza ciascuna parte può chiedere il rinnovo a nuove condizioni oppure rinunciare, con una raccomandata inviata almeno sei mesi prima. L'altra parte risponde entro sessanta giorni. Se nessuno scrive, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni. Lo stesso meccanismo vale per il 3+2 alla fine dei due anni di proroga.

L'inquilino, invece, può lasciare la casa in qualsiasi momento se ci sono gravi motivi, con un preavviso di sei mesi. Il contratto può anche prevedere che il conduttore receda liberamente, sempre con preavviso di sei mesi tramite raccomandata.

Registrazione del contratto di locazione: termini e chi la fa

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla data della firma o dalla sua decorrenza, se precedente. La richiesta si presenta con il modello RLI, online con i servizi dell'Agenzia delle Entrate oppure in ufficio. La può firmare il locatore, il conduttore o l'agente immobiliare che ha seguito l'affare; se ci sono più proprietari o più inquilini, basta la firma di uno di loro.

Con il modello RLI si comunicano anche gli eventi successivi: proroga, cessione, subentro e risoluzione anticipata, sempre entro 30 giorni.

Quanto costa registrare un contratto di locazione

Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli affitti, per le abitazioni l'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per il primo anno. Il costo si divide a metà tra proprietario e inquilino. Per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa la base imponibile si riduce del 30%, quindi l'imposta scende all'1,4%.

Gli anni successivi l'imposta si paga entro 30 giorni dalla fine di ogni annualità. In alternativa si può versare tutto subito per l'intera durata e ottenere uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

A questo si aggiunge l'imposta di bollo: 16 euro ogni quattro facciate, o cento righe, per l'originale e per ogni copia. Per gli eventi successivi si paga un'imposta fissa di 67 euro in caso di cessione senza corrispettivo o di risoluzione anticipata, mentre la proroga sconta il 2% del canone annuo, con il minimo di 67 euro.

Cedolare secca: cosa cambia per proprietario e inquilino

Il proprietario persona fisica può scegliere la cedolare secca. In questo caso non paga IRPEF e addizionali sul canone e il contratto è esente da imposta di registro e di bollo, anche per proroghe e risoluzioni, che però vanno comunque comunicate. L'aliquota è del 21% per il canone libero e del 10% per il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa.

In cambio il proprietario rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone e deve comunicarlo all'inquilino con raccomandata, a meno che la rinuncia sia già scritta nel contratto. Per l'inquilino la cedolare secca significa niente spese di registrazione e un canone che resta fermo.

Deposito cauzionale e altre clausole da controllare

Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone e sul deposito non si paga imposta di registro. Prima di firmare conviene controllare anche:

• chi paga le spese condominiali e le utenze, e come vengono conteggiate;
• la data di decorrenza, da cui partono i 30 giorni per la registrazione;
• se il canone si aggiorna ogni anno con l'indice ISTAT oppure resta fisso;
• lo stato della casa alla consegna, meglio con un verbale e qualche foto datata.

Domande frequenti

Un contratto di locazione non registrato è valido?

Per le abitazioni serve la forma scritta e la registrazione entro 30 giorni. Chi non registra nei termini rischia sanzioni. Si può rimediare registrando il contratto in ritardo e pagando le sanzioni ridotte con il ravvedimento operoso.

Chi paga l'imposta di registro sull'affitto?

Proprietario e inquilino la dividono a metà: il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro il primo anno. Se il proprietario sceglie la cedolare secca l'imposta di registro non è dovuta.

Quanto preavviso serve per lasciare una casa in affitto?

Per recedere in presenza di gravi motivi l'inquilino deve dare un preavviso di sei mesi. Lo stesso preavviso vale se il contratto prevede il recesso libero, con comunicazione tramite raccomandata.

Qual è la durata minima di un contratto per studenti?

Il contratto per studenti universitari dura da sei mesi a tre anni ed è riservato agli iscritti a un corso di laurea o post laurea in un comune diverso da quello di residenza.